Ciudad de México. En México, los fraudes inmobiliarios son un crimen que se puede cometer con relativa facilidad debido a la falta de cuidado o de conocimientos de muchas personas que son dueñas de un inmueble o quieren adquirirlo, pero también por la carencia de sistemas modernos de registro de viviendas por parte del gobierno y la aplicación todavía incipiente de medidas biométricas de seguridad en notarías e instituciones oficiales.

Así lo advirtieron víctimas de este delito y funcionarios de diversos organismos, quienes señalaron que aunque no hay cifras oficiales sobre la magnitud del problema, la posibilidad de que éste siga ocurriendo es alta, pues la usurpación de identidad en la que está basada ni siquiera está tipificada en los códigos penales de todos los estados del país.

“Usted ya no es el propietario de su departamento”

“Temo decirle, señor, que usted ya no es el propietario de su departamento”. Así, con una frase lapidaria y seca, Javier Ginda Ramos fue notificado de que el inmueble que por muchos años fue suyo en la colonia Portales Norte, de la Ciudad de México, había sido vendido en sólo tres meses a alguien más por una persona que se hizo pasar por él.

Fue en septiembre de 2021 cuando el hombre fue notificado por un corredor inmobiliario a su servicio que había un “problemita” con el mencionado inmueble, el cual quería vender para capitalizar su negocio de venta de materiales de construcción.

Al acudir a la notaría 249 de la Ciudad de México, escuchó una historia que lo dejó frío: el departamento, que estaba debidamente registrado a su nombre, había sido vendido hacía unas cuantas semanas, con la intermediación de dos notarios que supuestamente no percibieron las irregularidades de la operación, en la cual se utilizaron fondos del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit).

Hasta donde ha podido averiguar, dijo Ginda, el despojo de su patrimonio se realizó luego de que un par de personas supuestamente interesadas en comprar el departamento le depositaron 10 mil pesos como apartado del mismo, pero a cambio le pidieron al representante del vendedor una copia de la carátula de las escrituras, del predial y de la credencial para votar del dueño del inmueble.

Aunque la compra nunca se llevó a cabo, los mencionados documentos fueron suficientes para que alguien más falsificara su identificación y le diera una carta poder a otra persona, que a su vez vendió el apartamento en 3.5 millones de pesos, en una operación donde estuvieron involucradas las notarías 76, de la Ciudad de México, y 3, de Cuernavaca, Morelos.

“Todo el proceso estuvo plagado de irregularidades y hubo errores garrafales, pero los notarios los pasaron por alto. Le hicieron al vendedor la deducción del ISR sólo con un recibo de luz, la credencial de la supuesta compradora ya estaba vencida y la propiedad está registrada en Morelos, pero con el número de folio real que tiene en la Ciudad de México”, recordó.

“Estuvo mal hecho todo, pero a pesar de eso, ya tenían escriturado en menos de dos meses, con una velocidad impresionante, cuando a mí me llevó más de un año hacerlo con otro departamento.

A casi un año de los hechos, el hombre sigue sin poder recuperar la vivienda, y aunque las autoridades afirman que dicho acto ocurrirá más temprano que tarde, “mientras tanto, esto ya me costó una buena lana. Sé que tengo un largo camino por recorrer, pero voy a tratar de que se haga justicia y tumbar la escritura” obtenida con engaños.

“A mí todo esto me alarma terriblemente, porque yo también soy trabajador, cotizo en el Infonavit y veo con qué facilidad pueden sacar el dinero de los trabajadores. A todos nos puede tocar: con que demos un recibo de la luz, lo pueden hacer. La carátula de la escritura es más difícil de conseguir, pero para todo se las ingenian” los responsables de estos fraudes, deploró.

Medidas de seguridad, de aplicación muy reciente

Consultado sobre el tema, el presidente del Colegio Nacional del Notariado Mexicano, Guillermo Escamilla Narváez, señaló que aunque este gremio no tiene estadísticas aproximadas de la cantidad de fraudes inmobiliarios que se cometen en el país, sí ha identificado que el delito se basa en la usurpación o robo de identidad, el cual es un “fenómeno creciente” en el país y el resto del mundo.

Este delito es posible por la utilización de documentos apócrifos y la colusión entre diversos actores que participan en la operación de compra-venta. “Mi sensación es que estos fraudes sí se intentan cada vez más y que la delincuencia se ha sofisticado y está mejor capacitada que antes”, alertó.

Aunque Escamilla indicó que muchas notarías ya han implementado medidas de seguridad como sellos y hologramas electrónicos, además de verificar los datos biométricos de sus clientes y revisar la autenticidad de sus documentos, admitió que estas previsiones son muy recientes, pues han comenzado a aplicarse “desde hace un par de años”.

Un ejemplo de ello es que “a partir del 1 de julio (de 2022), en todas las operaciones con el Infonavit deberán usarse datos biométricos para asegurarse de la identidad de las personas. Estamos haciendo cosas, pero todavía falta que se vean los resultados”.

A lo anterior, dijo, se suma el hecho de que en México existe un amplio margen de informalidad en el registro de los inmuebles, pues “de las poco más de 30 millones de viviendas que hay en el país, una tercera parte contiene alguna irregularidad jurídica. El patrimonio de 10 millones de personas no tiene plena certeza”.

Falta de sistemas modernos de registro

Otro factor que “ayuda” a la comisión de fraudes como el sufrido por Javier Ginda y muchas otras personas es el hecho de que las propias instituciones de gobierno en ocasiones no tienen sistemas modernos de registro de propiedades y de catastro, indicó Griselda Martínez Vázquez, directora general de Registros y Catastros de la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu).

Como ya lo consignó este diario en una nota del 5 de junio pasado, la funcionaria lamentó que “a lo largo de la historia desafortunadamente hemos sido un país que no tiene una cultura patrimonial. Esto lleva a que la información esté desactualizada en muchos casos y eso genera un riesgo, incluso para la propiedad pública”.

Una de las consecuencias de dicho rezago es la comisión de delitos como fraude inmobiliario, en donde “un día eres propietario y al otro día no”, además del de usurpación de identidad y otorgamiento de escrituras falsas.

Al no haber seguridad y certeza jurídica, no sólo se perjudica la inversión en el sector inmobiliario, sino también a las personas que con mucho esfuerzo logran adquirir una propiedad. “Se genera incertidumbre de a quién le adquieres, a quién le rentas, con quién estás negociando. Las consecuencias pueden ser sumamente graves”.

Recurrir a “coyotes” implica riesgo de fraude: Infonavit

Sobre el tema, la contralora general del Infonavit, Laura Alicia Méndez Rodríguez, puntualizó que la comisión de fraudes con recursos del organismo “es un problema de hace muchos años que ya hemos identificado”, el cual se ha cometido con créditos de compra o remodelación de vivienda, así como para adquisición de bienes de ahorro de energía mediante el programa Hipoteca Verde.

Aunque algunos de estos ilícitos se han cometido por robo de identidad, en muchas ocasiones son los propios derechohabientes quienes le entregan sus datos personales a gestores o “coyotes”, con la intención de que éstos les ayuden a recuperar el monto que tienen ahorrado en su subcuenta de vivienda, aunque no cumplan los requisitos para ello.

“Tenemos dos programas que hoy están suspendidos, como el de Remodelación y el de Hipoteca Verde, porque en marzo de este año identificamos muchos fraudes; había gente que caía en engaños de anuncios en redes sociales de que te recuperaban el dinero de tu subcuenta de vivienda aunque no tuvieras la edad (65 años o más).

“Pero (quienes ofrecían ese servicio) no te recuperaban la subcuenta, sino que sacaban créditos en nombre de esas personas y ellas no lo sabían, o les sacaban créditos y se quedaban con comisiones de hasta 40 o 50 por ciento del monto”, detalló.

Pese a ello, aseguró Méndez, “en los últimos años hemos visto un descenso en el número de créditos hipotecarios usurpados. Por monto, en 2018 detectamos que fueron 86 millones de pesos; en 2019, 75 millones; en 2020, 53, y en 2021, menos de un millón”.

La funcionaria señaló: “no diría que el problema ya no existe, pero los controles han ayudado a reducir los casos. Las denuncias que aún no están dictaminadas en casos de créditos hipotecarios fueron 249 en 2019, 212 en 2020, 95 en 2021 y en lo que va de 2022, son 18. No es un problema fuera de control y los números reflejan que hay una disminución en estos delitos”.

Delito aún no tipificado en todo el país

Pese a estas y otras medidas de control, uno de los obstáculos para impedir que sigan ocurriendo fraudes de tipo inmobiliario es que la usurpación o robo de identidad en los que están basados estos ilícitos aún no está tipificada en el Código Penal federal ni en el de la mitad de las entidades federativas de la República.

Hoy en día, sólo 16 estados consideran en sus legislaciones el mencionado ilícito: Baja California, Baja California Sur, Colima, Chihuahua, Ciudad de México, Durango, Guanajuato, Jalisco, Estado de México, Nuevo León, Oaxaca, Quintana Roo, Sinaloa, Tamaulipas, Tlaxcala y Zacatecas.

Lo anterior, a pesar de que la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros identificó que en 2020 se registraron 4 millones 593 mil 966 reclamaciones de usuarios de la banca por posible fraude y 60 mil 449 por posible robo de identidad.