Ciudad de México. En el país existen entre 6.3 y 7.5 millones de lotes en condiciones de irregularidad, muchos de los cuales están en zonas de riesgo, como sucede en el Cerro del Chiquihuite, pues cada año alrededor de 100 mil familias de escasos recursos se ven obligadas a adquirir vivienda en esas áreas. Lo anterior, debido a que “el afán de lucro y la especulación” encarecen el suelo en zonas urbanas más consolidadas, señaló el director del Instituto Nacional del Suelo Sustentable (Insus), José Iracheta Carroll.

Como se ha informado en este diario, el pasado viernes ocurrió un deslave en la zona del Chiquihuite que ha dejado hasta el momento dos personas muertas y dos desaparecidas, además de daños materiales en al menos 10 casas y la posibilidad de evacuar otras 136.

En entrevista con La Jornada, el funcionario destacó que si se aprovecharan todos los predios vacíos que existen en las grandes ciudades –conocidos como “suelo vacante”--, se podrían cubrir las necesidades de vivienda de las personas por los siguientes cinco o diez años.

De acuerdo con el especialista, entre el 90 y 95 por ciento de este tipo de asentamientos precarios no son producto de invasiones, como suele pensarse, sino de acuerdos de compraventa entre los dueños de los predios –ejidatarios en la mayoría de los casos—y las familias que desean construir sus casas.

Aunque se tiene un número aproximado de los lotes irregulares que existen en todo México, todavía no hay estudios para determinar con certeza cuántos de ellos se encuentran en zonas potencialmente riesgosas, admitió Carroll, por lo que el Insus trabaja con organismos gubernamentales y civiles para conocer la magnitud del fenómeno.

Luego de destacar que desde mediados de las década de los 70 y hasta la fecha el gobierno de México ha regularizado unos 2.5 millones de lotes, el especialista señaló que uno de los principales elementos que facilitan el surgimiento de los asentamientos irregulares es la mala regulación de los mercados de suelo de vivienda en las ciudades, la cual “genera un incremento de forma artificial por la especulación”.

El suelo físico, agregó, “es escaso y limitado, y si estas regulaciones generan que se ‘infle’ su precio, hacen que se vuelva totalmente excluyente para las familias de bajos ingresos, que no tienen más remedio que buscar asentamientos irregulares”.

Otros elementos igual de importantes que intervienen en el crecimiento de este fenómeno son la “rigidez en la normatividad urbana de uso de suelo”, y las relaciones entre grupos políticos y gestores que se dedican a urbanizar predios irregulares para personas agremiadas en diversos colectivos, los cuales en muchas ocasiones sí recurren a las invasiones de terrenos para obtener un espacio.

Un factor más es la relación compleja que existe entre las ciudades y los ejidos, pues muchas veces la Ley Agraria se interpreta de forma tal que una asamblea de propietarios puede determinar que el uso de suelo de uno de sus predios cambie para volverlo un asentamiento habitacional, sin la debida regulación de las autoridades, especialmente las municipales.

Para solucionar dicha problemática, Carroll indicó que una de las alternativas es que los alcaldes, alcaldesas y otros tomadores de decisiones conozcan mejor los instrumentos de política pública a su disposición para mejorar la regulación del suelo y la vivienda, pero desafortunadamente el tema no forma parte de sus campañas ni de sus programas de gobierno.

De igual manera, otra herramienta para incidir en este fenómeno es hacer menos rígida la planeación de vivienda, con el objetivo de que se facilite la construcción de inmuebles nuevos, pero a cambio de establecer reglas claras sobre el uso de dicho espacio.

“En vez de dejar que un lugar se urbanice a lo tonto, sin ningún tipo de planeación, es necesario ponerse de acuerdo con los propietarios y decirles ‘vamos a permitir la urbanización, pero con estas características; aprovechar la mayor densidad, mejorar el trazo urbano, dejar espacio para equipamiento. Esto generaría una opción muy interesante para las familias más pobres y sería mejor negocio para los ejidatarios”, puntualizó.

Otra opción más para frenar los procesos especulativos del valor del suelo en las ciudades es usar el cobro del predial como un elemento ordenador, pues a través de su cobra adecuado se podría evitar que haya terrenos baldíos sin aprovechar, que sus propietarios dejan así por muchos años sólo para esperar que su costo aumente.

“En todas las ciudades tenemos una porción importante de suelo vacante; en algunos casos, identificamos que sólo usando ese suelo vacante, tendríamos capacidad para todo el crecimiento de la ciudad de los siguientes 5 o 10 años. Si se aprovechara este suelo bien localizado, se podría generar una opción muy buena”, recalcó Iracheta.

En México es necesario mejorar el cobro del predial, ya que el país ocupa el último sitio en la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico en ese rubro, lo que priva a las ciudades de los recursos necesarios para su desarrollo.

“Estamos realmente muy mal en ese aspecto, pero también es un tema que requiere un debate más amplio, porque todos dicen que sí hay que mejorar el cobro del predial, que hay que pagar más, pero nadie lo quiere hacer. Tenemos una disociación entre la exigencia de servicios y la obligación del pago de impuestos”, señaló.

En el tema del manejo del suelo, un factor bastante importante es el afán de lucro, porque hay muchos emprendimientos inmobiliarios y muchas lotificaciones en ejidos cuyo único fin es el lucro. Aquí debe entrar una mayor participación de la sociedad para no permitir ciertos proyectos, pero que tampoco sea solamente decir ‘no’, sino también de decir ‘sí’, porque las ciudades tienen que crecer, pero definir cómo, dónde y cuándo”.