l acceso a una vivienda digna es un derecho social que el Estado debe garantizar, aunque el contexto donde debe realizarse sea el mismo mercado inmobiliario capitalista. El propósito de esta política pública se refiere a conseguir precios finales de viviendas adecuadas accesibles para la población que no puede pagar las ofertadas en el mercado inmobiliario.

El precio de la vivienda social también puede estimarse de la manera en que los economistas clásicos lo propusieron en su momento: considerar el alquiler o renta anual generado por un inmueble como equivalente al interés anual de un capital supuesto invertido en el mercado financiero, de tal forma que si el alquiler anual de un departamento es de 120 mil pesos y el interés anual en ese año fue del 10%, el capital supuestamente invertido debería ser de un millón 200 mil pesos, lo que entonces equivale, de acuerdo a nuestro procedimiento, al precio del departamento.

La vivienda social como cualquier otra mercancía inmobiliaria, tal como expusimos en entregas anteriores aparecidas en octubre y diciembre pasados, se compone de dos elementos de muy distinta naturaleza: el suelo urbano y la edificación. Siguiendo con nuestro ejemplo, ¿cómo puede el estado disminuir el precio final de un millón doscientos mil pesos?

Existen varias vías: en relación con el suelo urbano conformar una reserva pública de terrenos de dimensiones considerables, lo que equivaldría en términos teóricos al aprovechamiento de la renta de monopolio; en relación con la edificación invirtiendo directamente en la construcción de las viviendas lo que permite disminuir o eliminar la ganancia industrial y comercial así como reducir el tamaño de los departamentos y construir más unidades en el mismo terreno.

Estas dos últimas vías son ampliamente utilizadas por la capitalistas inmobiliarios para bajar los precios finales, lo cual afecta negativamente las condiciones de vida de los futuros habitantes y en la práctica nunca se acercan a cifras accesibles para la población de menores ingresos. Lo cual se debe a que la participación del precio del suelo, especialmente de predios bien ubicados, es siempre muy importante dentro el valor final de las viviendas. En sexenios anteriores se decidió edificar vivienda social en terrenos de muy bajo costo, de manera que el precio final de la viviendas fuese accesible, pero esos terrenos sólo se encuentran en zonas muy alejadas de las ciudades que no cuentan con los servicios urbanos indispensables. Hoy padecemos el resultado de tal política, miles de viviendas sociales abandonadas y en franco deterioro.

El proyecto de construcción masiva de vivienda social propuesto en la actual administración tiene las condiciones para alcanzar sus objetivos por la vía de utilizar suelo urbano de propiedad pública y de edificar las viviendas directamente por parte de las instituciones existentes. Como los terrenos en cuestión se encuentran en el interior de las ciudades respectivas, se garantiza la existencia de servicios urbanos y las condiciones necesarias de movilidad. Las familias demandantes de vivienda social, tanto de clase media como de menores recursos no tendrán que irse a vivir lejos.

Conviene asimismo considerar que, una vez entregadas y ocupadas estas viviendas entrarán al mercado inmobiliario como una mercancía más, y su precio comercial se definirá en el interior del mismo. Esto tendrá dos consecuencias contradictorias: para los nuevos propietarios, la evidencia de que su patrimonio tiene un valor comercial significativo, aunque para el resto de los actores del mercado, estas nuevas mercancías inmobiliarias se volverán apetecibles.

*Arquitecto, maestro en urbanismo y doctor en estudios urbanos.