uando revisamos la propaganda sobre venta de inmuebles es común encontrar ofertas de casas que se vende como terreno, lo cual quiere decir que la cantidad solicitada se refiere sólo al valor de la tierra, mientras la edificación –al presentar un desgaste importante– tiene un valor mínimo. Las viviendas son especiales en el mundo de la mercancía, al componerse de dos elementos esenciales de muy distinta naturaleza: por un lado, el suelo urbano y, por otro, la edificación.

Esta última, una vez estrenada, sólo tiende a desgastarse a un ritmo que depende de las acciones de mantenimiento que tenga a paso de los años. El terreno, en cambio, si se ubica en ciudades que crecen, suele incrementar su valor, especialmente por vía de una mejoría en su localización.

La ubicación de un terreno cambia en términos relativos, es decir, si la ciudad se expande puede, poco a poco, hallarse más cerca de la parte central; tanto porque se realicen inversiones en vialidades o medios de transporte como en infraestructura o equipamiento urbano, todo lo cual coloca al mismo predio en una nueva situación, más accesible y con mejores servicios.

De esta manera, los terrenos urbanos sin moverse tienden a mejorar su localización; esto, por cierto, sin que su propietario invierta en la mejora de su inmueble, a fin de cuentas, sin hacer nada, porque el que invierte, en el caso referido, es principalmente el Estado, y en mucho menor medida, algunos de los propietarios vecinos.

Al incrementarse el precio del suelo de los terrenos comúnmente sus dueños se dan cuenta de que con el uso inicial decidido, por ejemplo una casa unifamiliar, no están obteniendo las ganancias correspondientes, por lo que se aventuran a cambiarlo, al igual que la densidad utilizadas. En muchas ocasiones son los inversionistas inmobiliarios quienes les ofrecen comprar la propiedad. Y mientras este cambio no ocurra, los actores de ese mercado considerarán que el predio en cuestión está subutilizado porque su valor potencial aún no se cristaliza.

Este es el caso del conocido proceso de gentrificación, y por tanto del potencial desalojo de los usuarios y vecinos de una zona con valores altos del suelo que no logran realizarse efectivamente. Este fenómeno urbano de gran escala podemos imaginarlo como una espiral de cambios de uso del suelo, de densificación y, en consecuencia, de desalojo; es decir, una espiral inmobiliaria.

En la definición del ritmo de crecimiento de ella participan tanto los propietarios del predio –como vimos en el artículo publicado en esta sección el pasado 9 de octubre–, los inversionistas inmobiliarios, los organismos gubernamentales con atribuciones en el ordenamiento de la ciudad y los propios vecinos y usuarios de la zona en cuestión.

Unos tratan de acelerar el proceso para maximizar sus ganancias y otros se esfuerzan en frenarlo, según sea el caso. Como referente esencial en esta confrontación por el aprovechamiento del espacio urbano se encuentra el proceso de elaboración y aprobación de los planes de uso del suelo, en los que se asigna, a fin de cuentas, un aprovechamiento posible para cada propiedad, con lo cual, por cierto, se afecta la localización de los terrenos de acuerdo con las características de uso y densidad definidas y, por tanto, también se afecta su valor.

Así, la espiral inmobiliaria transforma radicalmente la imagen de ciertas zonas de la urbe, esencialmente las ubicadas a lo largo de las principales avenidas, como Paseo de la Reforma e Insurgentes, en la Ciudad de México, por lo que los caminos urbanos se convierten en concentradores de inversiones inmobiliarias públicas y privadas y, por tanto, con altos valores del suelo.

Las características sociales de los desalojados tienen diferencias importantes, ya que no es lo mismo quien vende a muy buen precio su casona en Polanco que quien es presionado para deshacerse de su único patrimonio en el pueblo de Xoco; es necesario apoyar la producción y el acceso a la vivienda social para que las familias de menores ingresos permanezcan en áreas urbanas, bien comunicadas y con servicios de calidad, modificando para eso el precio ofrecido por el mercado inmobiliario. Ese problema lo trataré en una próxima entrega.

* Doctor en estudios urbanos; maestro en urbanismo y arquitecto.