ara tratar de entender el caos inmobiliario que hoy aqueja tanto a nuestras ciudades en México y en el mundo, abordaré en tres entregas el papel que juegan en él los propietarios del suelo, los capitalistas inmobiliarios y el Estado. Para el primero, propongo seguir un procedimiento imaginario: consiste en ver la Ciudad de México desde arriba, viajando, por ejemplo, en un helicóptero o en un avión recién despegando. Veremos a la ciudad como un conjunto interminable de construcciones pequeñas ubicadas cada una en un predio particular. Porque la superficie de una ciudad, en términos generales, se compone de 70 por ciento de predios de propiedad privada, y el 30 por ciento restante es espacio público compuesto por calles, avenidas, plazas, áreas verdes y terrenos donde se alojan los grandes equipamientos públicos.
Estos porcentajes varían si tomamos superficies parciales de la ciudad donde coincidan la existencia de muchas áreas públicas como parques o grandes avenidas, o con áreas habitacionales fuertemente ocupadas con pocos espacios públicos. También varían si ampliamos mucho la escala, es decir, si nos elevamos en nuestra aeronave, ya que incluiremos áreas periféricas escasamente ocupadas o rurales.
Ante esta situación de distribución del suelo urbanizado, podemos afirmar que la ciudad es, en esencia, una ciudad de propietarios, y para que funcione debe contar con suficiente espacio público para alojar actividades imprescindibles para su funcionamiento como, primero, permitir el acceso y la salida libre de cada propiedad privada hacia un espacio que no lo sea. Además, la ciudad necesita terrenos donde realizar actividades colectivas, comunitarias, como parques, paseos y todo el sistema de circulación social.
Dentro del enorme conjunto de propietarios privados del suelo en la ciudad podemos encontrar muy diversos tipos, desde el dueño del lote que aloja la casa donde vive él y su familia, el tipo mayoritario en la ciudad, hasta los pocos individuos o sociedades acaparadoras de miles de metros cuadrados dentro y en la periferia de nuestras ciudades, o más aun, monopolizadores de los pocos predios céntricos de mayor valor inmobiliario.
Para los primeros, es decir, para la mayoría de los propietarios del suelo en la ciudad, su terreno es su único y más preciado bien patrimonial; para los últimos, sus terrenos forman parte de un negocio. Cabe señalar que las personas ubicadas en ambos casos son ciudadanos respetables con el derecho de poseer la superficie urbana que puedan comprar. El autor de este trabajo no pretende realizar un juicio moral a ninguno de los tipos de propietarios urbanos, ni considerar como güeyes a las personas que teniendo más de 60 años aún no posean una casa.
Pero, independientemente del tipo de propietario de que se trate, su propiedad es considerada una mercancía dentro del mercado inmobiliario urbano, la cual, en términos económicos, se comporta como el resto los mercados, aunque la propiedad privada del suelo sea un concepto muy anterior al capitalismo actual.
Y como toda mercancía, el suelo urbano tiene un valor, y por tanto un precio comercial, que se ve afectado por la existencia o no de ciertas condiciones materiales como la propia infraestructura urbana, los servicios existentes en los alrededores, la calidad de su subsuelo y, especialmente, las características de su localización en el interior de la ciudad. Porque los predios con más servicios, es decir, con más infraestructura y mejores equipamientos alrededor, serán los más caros, los más apetecidos para alojar actividades muy rentables. En realidad esta relación es recíproca porque a su vez, quien adquiere un terreno caro en general desea recuperar su inversión vendiendo el inmueble una vez finalizada la edificación, con las actividades por las que en el mercado se paguen los mejores precios, no importando que los habitantes anteriores deban ser desalojados, orillados a mudarse a zonas con menos servicios y más alejadas de las actividades centrales de la ciudad. A esto se le ha llamado la gentrificación de algunas zonas de la ciudad, particularmente presente en las áreas centrales de la ciudad, a su vez llamadas zonas de la centralidad.
De manera que la secuencia sugerida antes, es decir, el cambio de usos del suelo menos rentables por otros más rentables, obedece al mejoramiento de las condiciones urbanas de la zona en cuestión, lo que se expresa en un incremento del precio de los terrenos existentes. Y este cambio sólo es posible con la anuencia, aceptada o forzada, de los propietarios de los terrenos de la zona. Nada ocurre en la ciudad sin la anuencia de los propietarios.
* Doctor en estudios urbanos, maestro en urbanismo y arquitecto
