La promoción de vivienda en México como instrumento financiero está relegando su papel como derecho. Desde fondos internacionales hasta proptechs –plataformas digitales que promueven la inversión en bienes raíces– se han extendido en el mercado, generando buena parte de sus ganancias desde la especulación; en contraste, una de cada cinco familias en México tiene necesidad de un techo propio, según el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi).

En México pululan empresas que se dedican a promover la inversión de bienes raíces, muchas bajo la narrativa de la relocalización de cadenas de suministro, también conocida como nearshoring. Podemos consolidar inversiones que estarán generando desde 14 por ciento en un peor escenario, hasta 22 por ciento de rendimiento anual sobre el valor de la propiedad, dicen algunas.

A escala mundial se enfrenta la financiarización de la vivienda con un derecho no garantizado. De acuerdo con Leilani Farha, relatora especial de la Organización de Naciones Unidas sobre vivienda adecuada, éste será el mayor campo de batalla del siglo XXI. Desde 2017, al presentar un informe al Consejo de Derechos Humanos, la especialista reportó que la vivienda ha perdido su valor como derecho humano y se ha convertido en una mercancía, un vehículo para el enriquecimiento de los inversionistas y un recurso para acumular riqueza y ha sido despojada de su conexión con la comunidad, la dignidad de las personas y la idea de un hogar.

La financiarización de la vivienda no es nueva, pero cada vez es más evidente. Además de fondos internacionales y administradoras de ahorro para el retiro, nuevas compañías de menor tamaño venden la participación en proyectos inmobiliarios. En México, las grandes ciudades (la capital, Guadalajara y Monterrey), así como las que se han vuelto una atracción para extranjeros, nómadas digitales y turistas, (Oaxaca, Mérida, Tulum), los promotores inmobiliarios mueven los lotes como una inversión, sin que se tenga en cuenta la sustentabilidad de los centros urbanos que se pretenden sobrexplotar.

Ventajas inmobiliarias

¿Por qué comprar para alquilar es un negocio?, inundan los comunicados de empresas enfocadas en la inversión inmobiliaria. Mientras las autoridades, más allá de los ordenamientos territoriales y ambientales que en teoría ya se deben seguir, no han hecho regulaciones fiscales que atajen la acumulación del patrimonio fijo con fines especulativos. Al ser un problema global, algunas ciudades han analizado multas contra los pisos vacíos.

En México los impuestos a las ganancias de capital (10 por ciento) están por debajo del gravamen al trabajo (hasta 35 por ciento), pero aún hay más beneficios fiscales en la compra de inmuebles.

Se pueden deducir los intereses hipotecarios, las contribuciones al predial, al agua, el mantenimiento y reparaciones, los gastos de administración y la depreciación de la propiedad. Y para los extranjeros que compran en México y ponen sus propiedades en renta, hay un impuesto único de 25 por ciento sobre estos ingresos, lo que también ha facilitado que esto se vuelva un negocio para inversionistas internacionales.

Inmuebles 24 reporta que en el primer semestre de 2023 se registró un alza de 13.63 por ciento en el precio de los alquileres a escala nacional. De acuerdo con su monitor de precios, en la Ciudad de México se encareció 29 por ciento el metro cuadrado entre junio de 2023 y febrero pasado. En Monterrey, a lo largo de 12 meses, el precio medio subió cuatro veces más que la inflación y desde diciembre de 2017 el precio del metro cuadrado en esta ciudad incrementó 95 por ciento, mientras en Guadalajara el encarecimiento anual del metro cuadrado fue 6.7 por ciento en términos reales.

Según la Sociedad Hipotecaria Federal, en la última década se ha más que duplicado el valor de la vivienda en México, con un incremento de 115.19 por ciento al cierre de 2023, respecto al mismo periodo de 2013. Ese encarecimiento no ha seguido al poder de compra de los trabajadores formales ni al incremento general del costo de la vida en el país (bit.ly/3Umd9oa ).En su más reciente Situación Inmobiliaria México, BBVA recuperó que entre 2005 y 2023, las remuneraciones a asalariados habían crecido a una tasa promedio anual de 2 por ciento, mientras la vivienda lo había hecho 6.1 por ciento.

El mercado cada vez está más alejado de los datos sociodemográficos. El Inegi halló que 7.6 millones de familias en México, equivalentes a 21.1 por ciento de las encuestadas, tenían necesidad de vivienda propia. Entre las que rentaban, una de cada 10 explicaron que lo habían porque el costo del arrendamiento resultaba más económico que una hipoteca; casi la mitad dijo no tener acceso a crédito ni recursos propios para hacer la adquisición.

Con datos hasta noviembre, BBVA consignó que se había registrado una contracción anual de 5.4 por ciento en el monto de hipotecas solicitadas en el sistema financiero mexicano. El área de análisis del banco consideró que la demanda de crédito para hacerse de un techo responde a que los precios de la vivienda han crecido más que los ingresos de las familias, un punto que tiene tiempo de ser conocido.

Levy Holding, una de tantas empresas dedicadas a la inversión inmobiliaria, destaca que parte del impulso al sector mexicano se cuenta en la relocalización de cadenas de suministro, primero por la inversión en locales comerciales e industriales, pero también por la fuerza laboral que llega y requiere comprar o rentar vivienda.