El tsunami inmobiliario en Mérida

La idea del tsunami inmobiliario surgió en la ciudad de Valencia en 2003 para describir la oleada de producción masiva de vivienda que se extendió de la costa hacia la ciudad. El gobierno local promovió este proceso a partir de un marco legislativo y la construcción de grandes infraestructuras que facilitaron la transferencia de la renta del suelo de los propietarios rurales a los agentes inmobiliarios.

En 2006, Ramón Fernández Durán empleó la metáfora del tsunami para explicar los procesos de transformación metropolitana a escala global. A la construcción masiva de vivienda, oficinas y centros comerciales que avanzaban como una “muralla de cemento”, Fernández incorporó la raíz financiera global de los capitales invertidos en telecomunicaciones, transporte, energía, centros logísticos, parques industriales y de ocio que acompañaban esta expansión.

Tras la crisis de 2008 el concepto adquirió la potencia de explicar los riesgos sociales de la sobreproducción de construcciones urbanas. El tsunami inmobiliario se define como la avalancha de torres de vivienda, oficinas y centros comerciales que densifican el núcleo urbano articulados por redes de transporte público y privado, acompañada de la privatización de espacios públicos y la eliminación de los espacios no construidos mediante la apropiación de reservas territoriales.

El tsunami inmobiliario se expresa en el desplazamiento de la población de los núcleos urbanos, a partir de despojos y desalojos, y su reemplazo con hacinamientos verticales de población endeudada a largo plazo con la industria inmobiliaria. Sin embargo, el tsunami inmobiliario no surge en el núcleo urbano. Antes de penetrar la ciudad, el tsunami barre con los modos de vida rurales de las periferias urbanas a partir de la construcción masiva de unidades habitacionales y redes de infraestructura vial que articulan el proyecto urbano.

En Mérida, la modernización del Periférico M. Berzunza y la construcción del Anillo Vial Metropolitano constituyen piezas clave para la expansión urbana de Ciudad Caucel, Cholul, Kanasin y Umán. Para conocer la dimensión de la sobreproducción de vivienda, el Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda (SNIIV) publicaba la cantidad de viviendas habitadas y deshabitadas por cada municipio. Desde 2010 este indicador ya no se actualiza.

De acuerdo con  el SNIIV, Mérida creció de 122 mil a 287.5 mil viviendas de 1990 a 2010. Kanasin creció de 4.6 mil a 28.8 mil viviendas. Muchas de estas viviendas se encuentran vacías. En 2010, existían 41 mil viviendas deshabitadas en Mérida y 6.3 mil en Kanasin. Entre 2008 y 2018 en Mérida se construyeron de 1 millón de m2 de viviendas horizontales (menos de dos pisos) y alrededor de 50 mil m2 de viviendas de más de tres pisos, consideradas como crecimiento vertical. Estos datos ilustran la magnitud del tsunami inmobiliario de Mérida.

Pero no es únicamente la “muralla de concreto” lo que define al tsunami inmobiliario. Además de la sobreproducción de vivienda, el tsunami inmobiliario de Mérida incluye también el Proyecto Logístico Multimodal ubicado en el municipio de Hunucmá, en el que convergen nuevas infraestructuras de servicios como agua, electricidad, gas natural, ferrocarril de carga y una red de carreteras que lo colocan a 15 minutos de Mérida.

Además de la instalación de nuevas plantas de la industria cervecera (Modelo) y alimenticia (Kekén), este nodo empresarial busca albergar bodegas, almacenes, terminales de transporte multimodal, parque energético, maquiladoras, CEDIS, showrooms, oficinas, plazas comerciales, hoteles y moteles. Sus promotores lo ubican como el epicentro de la reindustrialización de Yucatán, es decir, como el nodo principal de la acumulación de capital a partir de la atracción del capital financiero.

Muchas de las nuevas viviendas construidas en Mérida están vacías.

Finalmente, otro aspecto fundamental del tsunami inmobiliario es la función que desempeñan los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAS). Las Fibras son los instrumentos de inversión inmobiliaria, también conocidos como como REIT (Real State Investment Trust), que financian la expansión de edificios de oficinas, centros comerciales, hoteles y parques industriales a partir de cuatro productos fiduciarios: 1) asociación de terratenientes con constructores (fideicomisos A+B); 2) la renta de inmuebles ya construidos (fideicomisos de renta); 3) la colocación de deuda en la Bolsa Mexicana de Valores para impulsar construcciones nuevas (fideicomisos emisores), y 4) la asociación del gobierno y el capital para construir infraestructura (fideicomisos público-privados).

Las Fibras comenzaron a reconfigurar la infraestructura urbana de Mérida en 2008 cuando FibraUno adquirió Plaza Sendero (Patio Mérida) y City Center Mérida. Actualmente FibraUno controla más de 70 mil m2 de espacios comerciales en Mérida, incluyendo Uptown Mérida y Fiesta Inn Mérida. Otros proyectos comerciales similares son La Isla Mérida de Grupo GICSA y The Harbor Mérida, uno de los proyectos de Vía Montejo de Inmobilia y U-Calli, que también incluye torres corporativas, residenciales y comerciales.

Sobreproducción de vivienda periférica, proyectos industriales articulados por infraestructura de telecomunicaciones, transporte y energía, así como el papel de las FIBRAs en el financiamiento de todo este proceso permiten hablar del tsunami inmobiliario en Mérida. No se trata simplemente de una gentrificación de uno o dos barrios centrales, sino de un proceso que afecta de manera directa toda el área metropolitana de Mérida, incluyendo las poblaciones rurales y urbanas de municipios como Progreso, Ucú, Hunucmá, Umán, Kanasin, Tixpehual, Tixkokob, Yaxkukul, Conkal, Chicxulub, Mocochá e Ixil. •

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