La industria de la construcción se ha ido recuperando aun en el entorno del estancamiento general de la economía en los años recientes. Programas gubernamentales de fomento, estímulos fiscales y una demanda creciente de viviendas son decisivos en este impulso. Pero el rezago en la infraestructura relacionada con los centros habitacionales, como redes eléctricas, de comunicaciones y abastecimiento de agua potable comienza a generar dificultades para proveer servicios básicos a los nuevos propietarios.

Ana María Rosas Peña

Las tasas de interés más atractivas, los programas hipotecarios operados por los organismos de vivienda, la banca y las sociedades financieras de objeto limitado (Sofoles), así como la deducción de impuestos por los intereses de los créditos hipotecarios, han sido los detonantes de la construcción de vivienda en el país. Se espera que este año la construcción de nuevas viviendas se expanda 1.7 por ciento contra 0.1 por ciento en 2003. Por su parte, el mercado de venta de inmuebles que incluye viviendas nuevas y usadas creció casi 20 por ciento al cierre del año pasado y se anticipa un aumento importante en la edificación de viviendas.

Ejemplo: Corporación GEO, la desarrolladora más grande del país, tuvo un crecimiento anual de 8.9 por ciento el año anterior; Sare Holding, 23.3 por ciento, y Consorcio Ara, 1.3 por ciento.

GEO, Sare y Ara están inscritas en la Bolsa Mexicana de Valores junto con Hogar, Urbi y Homex, y se anticipan colocaciones de otras empresas durante los próximos meses, adelantó Héctor Aguirre Moncada, presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi).

En el marco del auge que ha tenido el sector de la vivienda, los bancos de inversión también han dirigido su atención a las constructoras y la gran mayoría han recibido recomendaciones positivas. Merril Lynch, por ejemplo, inició la cobertura de acciones de Homex con una recomendación de "compra", y BBVA Securities hizo lo propio cuando Urbi se inscribió en la bolsa. Esto ha permitido a las desarrolladoras hacerse de más capital y seguir invirtiendo en otros proyectos. Sin embargo, la mayoría de estos complejos son en las zonas urbanas, mientras que en los suburbios básicamente hay autoconstrucción, explica María de Lourdes Rocha, analista de Banamex.

Añade que parte importante de las remesas de trabajadores en el extranjero las utilizan las familias para empezar a construir viviendas, pero los datos son difíciles de contabilizar.

A pesar del crecimiento que presentan los desarrolladores, el sector de la construcción, y en particular la edificación de viviendas, todavía está rezagado. Aun cuando se cumpla con la meta de construir 750 mil viviendas al año, al cierre del sexenio el atraso es significativo y sigue habiendo hacinamiento.

Déficit en casa-habitación

Durante 2003 el sector de la construcción creció 3.4 por ciento, más del doble registrado para el PIB (1.3 por ciento). Mientras que durante el segundo trimestre de este año la construcción creció 4.4 por ciento, también por encima del aumento de 3.9 por ciento del PIB en el mismo periodo.

Sin embargo, entre 1981 y 2003 el incremento registrado por la inversión en construcción fue inferior al del PIB o el de la población, explica Rocha. En el periodo 1994-2003 la inversión en construcción aumentó a una tasa real anual de 2.3 por ciento y la inversión total creció 3.9 por ciento.

En el sector de la construcción la edificación de vivienda representa 46 por ciento del valor de las obras generadas por toda la industria, seguida por la energía, con 24 por ciento. Si esto es bueno o malo depende del cristal con que se mire.

Para el presidente de la Cámara Nacional de la Industria de la Construcción (CMIC), Jorge Videgaray, es necesario un replanteamiento para dar mayor apoyo a los sectores estratégicos como energía, comunicaciones y transportes, agua y ambiente, "de lo contrario los desarrolladores habitacionales presentarán problemas para el abastecimiento de los servicios básicos", advierte.

Analistas del sector consideran que un crecimiento firme del sector requiere de mayores inversiones en todos los rubros, pues esta es la única forma en que se pueden mejorar los factores que impulsan la competitividad del país.

Efecto cascada

Por ser intensiva en mano de obra y utilizar básicamente materiales de origen nacional, la construcción de vivienda tiene una derrama interna importante, a diferencia de otro tipo de obras en el sector, en las que las empresas utilizan muchos contratistas extranjeros o bien insumos o maquinaria importados.

En la CMIC estiman que en este momento el sector genera 2.5 millones de empleos directos, con el consiguiente poder adquisitivo a todos estos trabajadores que demandan bienes de consumo.

"Solamente por ese lado se genera un mercado para los productos dentro del país", explica María de Lourdes Rocha.

El presidente de la CMIC, Jorge Videgaray, estima que por cada peso que se invierte en la construcción, 54 centavos se destinan a la compra de bienes y servicios en 37 de las 73 ramas económicas en que se divide la actividad económica en el país. Esto quiere decir que la construcción impacta a la mitad de las actividades económicas.

"Entre más dinámico sea el sector mayor será su efecto multiplicador, detonando así la demanda agregada en el país", añade Videgaray.

Tan sólo durante este año los desarrolladores de vivienda esperan invertir 120 mil millones de pesos mediante sus subcontratistas, ya que por lo general los constructores de vivienda compran a otros proveedores de origen nacional, pues en este sector se importan muy pocos insumos. En realidad sólo a partir del nivel de la vivienda media se importan materiales como muebles de baño o azulejos.

Demanda de suelo y servicios

En la Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda (Conafovi) se hace referencia a la baja densidad de viviendas por hectárea que existen en casi todas las ciudades de la República.

Un estudio presentado por Carlos Gutiérrez, presidente del organismo encargado de fijar las políticas de vivienda en el país, menciona que mientras en la zona metropolitana del Distrito Federal existen 25 viviendas por hectárea, en París hay 300 y en Barcelona 500. Aunque existen casos extremos como el distrito de Kownloon, en Hong Kong, donde hay mil 700 viviendas por hectárea.

La densidad media de las ciudades que conforman el sistema urbano del país es de 77 habitantes por hectárea, señala el análisis. Esto significa que para la edificación de 750 mil viviendas, que es el objetivo al cierre del sexenio, considerando una densidad bruta de 58 viviendas por hectárea (que duplica la densidad del DF), se requiere una superficie total aproximada de 12 mil 400 hectáreas de suelo.

El estudio de Conafovi demuestra que el costo de introducir la infraestructura hidráulica en los desarrollos habitacionales representa entre 4.26 por ciento y 9.22 por ciento del valor de venta de cada vivienda, esto se traduce en unos mil 200 pesos por habitante. Es decir, que proporcionar estos servicios a la meta programada de 750 mil viviendas anuales, requerirá una inversión cercana de 8 mil millones de pesos al año.

La Conafovi añade que introducir infraestructura de drenaje sanitario en los desarrollos habitacionales cuesta unos mil 700 pesos por habitante. La meta anual de 750 mil viviendas beneficiaría a una población de 3 millones de habitantes, para lo cual la inversión estimada para llevar drenaje a estas familias es de 5 mil 125 millones de pesos por año.

En este sentido, los desarrolladores de vivienda responden que por lo general los municipios autorizan la construcción de nuevos desarrollos sólo si tienen la factibilidad de suministro de agua potable, drenaje y electricidad. "Sin embargo, ante la carencia de estas condiciones, y para hacer posible la construcción de vivienda, se ha llegado al punto de que el mismo constructor sea quien realice las obras de infraestructura para conectar a los fraccionamientos estos servicios", explica Videgaray.

El bando dos

Mención aparte merece el Distrito Federal, pues del total de créditos otorgados en 2003 para la adquisición de vivienda en el país, 50 mil 639 se destinaron a la capital, es decir 10 por ciento; mientras que para 2004 se tienen programados 60 mil 877 créditos, que representan 12 por ciento.

Para aprovechar los servicios que ya existen en el Distrito Federal, hace cuatro años el jefe de Gobierno, Andrés Manuel López Obrador, anunció el bando dos, que indica que sólo se podrá construir vivienda en cuatro delegaciones políticas: Benito Juárez, Cuauhtémoc, Miguel Hidalgo y Venustiano Carranza. Con ello se trata de volver a poblar estas demarcaciones que ya cuentan con los servicios para atender a los habitantes.

Un estudio elaborado por Softec, consultora especializada en la construcción de vivienda, menciona que mientras en los años 60 la Benito Juárez tenía 202 habitantes por hectárea, en los 70 tenía 227 y en 2002 sólo 135 .

Sin embargo, a partir de que se anunció el bando dos, los precios de los terrenos aumentaron en esas cuatro demarcaciones, principalmente en los llamados corredores urbanos que son los ejes viales y avenidas, que es en donde se permiten construcciones más altas.

Softec señala que en Benito Juárez se construyeron entre 2 mil y 3 mil viviendas durante los sexenios de los presidentes Salinas y Zedillo, mientras que en lo que va de esta administración se han construido 8 mil viviendas.

Emilio Ocejo Gutiérrez, vicepresidente de la Canadevi en el DF, aclara que a muchos les preocupa la situación de que todas las viviendas cuenten con los servicios de agua, luz y drenaje pero asegura que hay condiciones para atender a los nuevos vecinos, pues antes la población era mayor y también se les proporcionaban todos los servicios.

Emilio Ocejo aclara que entre 2001 y 2004, que incluye la vigencia del bando dos, los desarrolladores privados han construido 45 mil viviendas en el Distrito Federal, pero en esta cifra no se consideran las viviendas que edifica el Instituto de Vivienda del Distrito Federal, que este año planea otorgar 84 mil 307 créditos, de los cuales 21 mil 800 son para nuevas viviendas y el resto para ampliación.

Cada entidad federativa tiene problemáticas diferentes, pero lo cierto es que la construcción de vivienda atraviesa por un momento de dinamismo ­aunque sin llegar a los niveles de los años 80­ que repercute favorablemente en el resto de la economía. Sin duda habrá periodos con crecimiento más lento relacionado con la situación de las tasas de interés y el desempleo, factor que incidió en un menor crecimiento durante la última mitad de 2003, pero por ahora la perspectiva es de mayor expansión  §

* Con respecto al mismo mes del año anterior. Fuente INEGI